Эпопея с введением в действие Жилищного кодекса может провалиться в правовую "дыру"

Первого мая истек срок, отведенный правительством РФ на определение с выбором управляющей компании для жителей Москвы и Санкт-Петербурга. С введением в 2004 году в действие нового Жилищного кодекса выбор управляющей компании для жителей многоэтажек стал делом обязательным. Однако реформа ЖКХ, о которой говорят уже не один год, забуксовала настолько, что правительство в феврале 2006 года было вынуждено принять постановление N75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом", где для обеих столиц (в отличие от всей страны) сроки оговаривались конкретно. Жителям Москвы и Санкт-Петербурга дали год на то, чтобы выбрать управляющую компанию, -- с 1 января 2007-го по 1 января 2008-го. Однако даже в столицах положение дел в жилищно-коммунальной сфере оказалось таковым, что брать на себя ответственность за эксплуатацию жилья никто не спешил. В условиях, когда альтернативы бывшему ЖЭКу зачастую не было, не спешили выбирать управляющую компанию и сами жители.

Срок продлили еще на четыре месяца, но и "последнее китайское предупреждение" истекло 1 мая. Теперь дома или ТСЖ, не выбравшие управляющую компанию добровольно, местные власти обязаны выставить на конкурс в обязательном порядке, и починкой труб в домах займется та компания, которая в нем победит. Таким структурам причем "выпадет честь" не просто чинить трубы, электрохозяйство, окна, двери и прочее имущество в многоквартирных домах и следить за его состоянием, но еще и нести ответственность за качество выполненных работ, чего в отечественном ЖКХ уже давно не никто делает.

Но новые управленцы, набранные из старых, проверенных кадров все того же отечественного ЖКХ, к новым методам работы переходить не только не спешат, но и зачастую намеренно оттягивают их введение. К такому выводу пришла московская пенсионерка Любовь Тепикина из микрорайона Отрадное Северо-Восточного административного округа (СВАО) Москвы.

В свое время она решила оформить свои отношения с коммунальщиками в строгом соответствии с требованиями Жилищного кодекса, но в результате выяснила, что сделать это в нынешних условиях практически невозможно. Заинтересовавшись этой коллизией, г-жа Тепикина в результате фактически получила новую профессию, пройдя специальные курсы по правовому обеспечению введения в действие Жилищного кодекса. Продолжая дальше изучать эту тему, пенсионерка обнаружила целый ряд правовых "дыр", ставящих под сомнение успех вообще всей реформы ЖКХ. Причем наличие этих проблем в разговорах с корреспондентом "Времени новостей" подтвердили и представители столичных властей, которые, правда, считают, что ничего страшного нет.

Так, г-на Тепикина среди прочего выяснила, что значительная часть коммунальных платежей с владельцев приватизированных квартир взимается вроде как незаконно. Несмотря на требования Жилищного кодекса, управляющая компания ее района -- ГУП ДЭЗ -- не заключила обязательных двусторонних договоров на обслуживание домов с собственниками. В результате образовался правовой казус -- люди добровольно платят за услуги, за которые платить не должны, а коммунальщики каким-то образом эти деньги зачисляют на счет. И такая ситуация, как выяснила газета "Время новостей", характерна не только для столичного района, но и для всей Москвы. С переходом же под крыло управляющих компаний всех многоэтажных домов Москвы проблема неправовых отношений между жильцами и управляющими компаниями может принять глобальный характер.

В муниципальном районе Отрадное первые выборы управляющей компании прошли еще в 2006 году. Остальные сознательные граждане района с компанией определились в прошлом году. Большинство домов и значительная часть ТСЖ (товарищества собственников жилья, которые должны быть созданы в соответствии с Жилищным кодексом) в качестве управляющей компании выбрали ГУП ДЭЗ -- государственную контору, которая и прежде занималась тем, что поддерживала хоть какой то порядок в домах. Впрочем, выборы, по словам заместителя начальника управы района Михаила Пучкова, были беза льтернативными. Желающих попробовать себя в новом бизнесе не нашлось.

С того момента, как привычный ЖЭК был заменен управляющей компанией, минуло уже два года. Но переход к новым нормам работы прошел, как выяснила г-жи Тепикина, лишь формально. Тот самый безальтернативный ГУП ДЭЗ, взяв под свое крыло муниципальную часть жилья, не стал спешить налаживать положенные по закону договорные обязательства с собственниками.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса, "при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания".

То есть собственники квартир и управляющая компания (для Отрадного -- это ГУП ДЭЗ) обязаны заключить двусторонний договор. Согласно пункту 3 статьи 162 этого закона договор должен обязательно содержать следующие пункты:

-- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

-- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

-- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

-- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

То есть в таком договоре должно быть подробнейшим образом оговорено, что, в какие сроки и как должны делать сотрудники компании. Этот договор, с одной стороны, является для жильцов гарантией, если начнется выяснение отношений по поводу какой-нибудь коммунальной аварии, что с коммунальщиков можно спросить за нерадивое отношение к работе через суд. С другой стороны, он является основой для финансовой документации управляющей компании, разъясняющей, сколько средств и за что именно организация собирает с граждан.

Как рассказала г-жа Тепикина, в 2006 году, когда встал вопрос о выборе управляющей компании, они с соседями, как и положено, провели общее собрание жильцов и передали соответствующие документы в ДЕЗ. Однако оттуда никаких ответов или разъяснений не последовало. Тогда г-жа Тепикина сама напомнила коммунальщикам насчет договора, но ничего внятного и тогда ей не сказали. Заключили представители ДЕЗа с пенсионеркой такой договор лишь через год с лишним, после настойчивых просьб. Основная часть других жильцов ее дома, занятые повседневными проблемами, такую настойчивость проявлять не стали, и договоры с ДЕЗом так и не заключили до сих пор.

В результате, по мнению г-жи Тепикиной, сложилась странная ситуация -- с большинства собственников приватизированного жилья компания уже два года собирает деньги за обслуживание дома, не имея на руках никаких документов. В беседе с корреспондентом "Времени новостей" директор ГУП ДЭЗ Василий Тужиков, организация которого и обслуживает дома г-жи Тепикиной, признал, что в районе существуют дома, где из всех владельцев приватизированных квартир законные финансовые отношения с компанией имеют лишь один-два человека. На каком основании собираются деньги с остальных, ни в ГУП ДЭЗ, ни в управе района объяснить толком так и не смогли. Коммунальщики ссылались на некое разъяснение юридической службы департамента ЖКХ Москвы о том, что делать это можно. Впрочем, с тем, что с точки зрения норм закона деньги взиматься не должны, заместитель главы управы "Отрадное" по ЖКХ Михаил Пучков согласился. "То, что люди платят, -- это их свободное волеизъявление", -- сказал он. Но как это "волеизъявление" проходит по бухгалтерии, не смог объяснить ни заместитель главы управы, ни специалисты в области экономики. По всем законам этих денег в природе (читай -- на балансе организации) существовать вроде как не должно.

Чтобы понять, как такое возможно, пенсионерка прошла специальные курсы по теме "Основы управления многоквартирными дом ами", организованные правительством Москвы при Академии управления недвижимостью. И в итоге она пришла к выводу, что сложившаяся вокруг Жилищного кодекса ситуация для управляющей компании очень выгодна.

Во-первых, как говорит г-жа Тепикина, отсутствие договора лишает владельца приватизированной квартиры возможности спросить с коммунальщиков за некачественный ремонт или аварию. Во-вторых, по ее словам, из "легального оборота" как бы выводятся средства, собранные с населения за коммунальные услуги. Если в части оплаты электроэнергии, тепла и воды все более или менее понятно - -деньги перечисляются на счета поставщиков ресурсов. То средства, взимаемые за собственно обслуживание дома, как полагает г-жа Тепикина, в значительной степени могут считаться вроде как "черной кассой". Кроме того, уверена пенсионерка, не чистые на руку коммунальщики могут воспользоваться и отсутствием одного из обязательных приложений к договору, тех самых, что упомянуты в п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса.

Как уже отмечалось, заключая соглашение с собственником или его представителем, управляющая компания была обязана сделать опись имущества дома. В перечень входит все -- от насосов и запорной арматуры до счетчиков и плафонов в подъездах. Основываясь именно на этом перечне в дальнейшем, в случае замены какого- то оборудования или ремонта агрегатов, с жильцов возьмут деньги за работу. Без приложения подтвердить правильность выставленного счета в принципе невозможно. Соответственно, как полагает г-жа Тепикина, возникает довольно мощная "коррупционная составляющая".

По словам директора ГУП ДЭЗ г-на Тужикова, даже те немногочисленные имеющиеся договоры с владельцами жилья заключались и заключаются на основании технического паспорта дома. Описи или инвентаризации как таковой не проводилось не разу. Как выразился г-н Тужиков, "не пошла эта работа, много там было непонятного". Причем ситуация эта, видимо, характерна для всего СВАО.

Так, жительница одного из домов в районе "Алексеевский" Наталья Плотникова -- соратница г-жи Тепикиной по изучения Жилищного кодекса и коммунальных проблем -- так и не смогла получить в ДЕЗе опись имущества своего дома и остальных положенных к договору приложений. "Там все нормально, нечего смотреть, -- заверили ее в местном ГУП ДЭЗ. -- Не нравится, выбирайте другую компанию".

Между тем представители самих коммунальных служб в беседе с корреспондентом "Времени новостей" рассказали, что в рамках компании по введению в действие Жилищного кодекса на проведение описи из бюджета города были выделены весьма солидные средства -- порядка 40 тыс. руб. на один дом. С учетом того, что только в одном районе Отрадное, к примеру, насчитывается более 200 многоквартирных домов, можно представить, о каких суммах идет речь в масштабах всей столицы.

Поскольку, согласно постановлениям федерального и столичного правительств, завершить процедуру создания управляющих компаний коммунальщики должны были изначально до конца 2007 года, соответственно и отчитаться за "освоение" этих средств организации, выигравшие тендеры на проведение работ, должны были до конца прошлого года. Однако пока остается лишь гадать, куда и как были истрачены эти деньги. Ведь процесс, как признали коммунальщики, "не пошел".

Кстати, по словам г-на Тужикова, выполнить нелегкий труд по проведению описей всех жилых домов в Отрадном должно было Государственное учреждение Инженерные службы (ГУ ИС). По всей Москве такие структуры были основаны на базе прежних ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр). ГУ ИС занимается сбором средств с населения за услуги ЖКХ, и именно эта структура была назначена контролировать процесс заключения договоров с жильцами и их исполнением. То есть "круг замкнулся".

В департаменте жилищной политики и жилищного фонда Москвы ситуацию вокруг проблем введения в действие Жилищного кодекса прокомментировали неоднозначно.

Заместитель начальника управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами Владислав Иванов заявил, что фактически принуждение к заключению договора не допускает ся за исключением судебных решений. "После того как управляющая компания была выбрана на общем собрании жильцов, бегать за каждым собственником управляющая организация, конечно, должна, но и предел должен быть, -- сказал он. -- Если договор между управляющей компанией и собственником квартиры не заключен, проигрывают обе стороны. Ведь в таком случае ни тот, ни другой требовать друг от друга ничего не могут. Что касается разговоров о якобы незаконности взимания средств с жильцов, не заключивших договоры, то они совершенно безосновательны. Обосновывать такую позицию только одной статьей кодекса нельзя. Ведь в законе этот вопрос оговорен целым рядом положений -- про выбор способа управления, про обязательность несения собственником жилья расходов, про заключение договоров управления. То, что нет ответа в одной статье, не значит, что общая картина Жилищного кодекса ответа не дает. Судебные дела (по поводу принудительного заключения договоров между жильцами и управляющей компанией, что предусмотрено Жилищным кодексом. -- Ред.) могут тянуться годами. И что, из-за одного или двух собственников, не заключивших договор, перестать обслуживать дом? Тут не надо доводить до абсурда".

В правовом управлении этого же департамента на вопрос о законности взимания платы за обслуживание дома со всех жильцов ответили четко: "Брать денег без договора не имеют права". Правда, отвечать на вопрос, почему тогда берут, юристы отказались, переадресовав вопрос г-ну Иванову.

Кстати, в процессе борьбы за "прозрачность" коммунального хозяйства Любовь Тепикина выяснила и еще один момент. Сейчас большинство столичных ГУП ДЭЗ находится в стадии реформирования -- предприятия из государственной формы собственности должны перейти в акционерные общества. Понятно, что новое коммерческое предприятие не может организовываться сразу с долгами, но вот куда денутся долги государственных унитарных предприятий, накопленные ими за долгие годы, пока осталось полной загадкой. Сами коммунальщики факт реформирования ДЕЗов и проблему их долгов подтве рдили, но от разъяснений отказались.

Найти каких-либо других специалистов, которые согласились бы прокомментировать ситуацию с практическим введением в действие Жилищного кодекса, оказалось не просто. Так, большинство чиновников отвечали, что либо они "не в теме", либо что "все идет по плану и в полном соответствии с законом". Большинство негосударственных юристов также ничего комментировать не желали, отмечая лишь, что тема эта очень запутанная и требует серьезного изучения. Свое мнение "Времени новостей" высказал лишь независимый юрист, почетный адвокат России и специалист по Жилищному кодексу Дмитрий Ветров.

"Противоречия и недосказанность в кодексе действительно есть, -- сказал он. -- В том числе и по проблеме взимания средств за обслуживание домов на переходном этапе. Также в нем заложено много других "мин", которые также могут привести к серьезным проблемам. Например, заключение договоров между жильцами и управляющими компаниями является обязательным условием. Более того, в кодексе четко оговорено, что такой договор в случае отказа одной из сторон может быть заключен и принудительно, в судебном порядке. Но ведь никто не догадался ввести для коммунальщиков дополнительную статью расходов на такие издержки. Ведь кто-то же должен будет ходить в суд, оформлять исковые заявления и прочие документы. А ведь это очень большая работа! Особенно учитывая инертность в правовом плане значительной части населения. Таким образом, получается, что пока Жилищный кодекс нормально -- с соблюдением всех заложенных в него требований -- работать не может. И изначально создаются предпосылки для возможных злоупотреблений и хищений. С другой стороны, заставить коммунальщиков начать наконец более-менее нормально работать могут лишь сами граждане. Нужны иски -- о незаконности взимания платежей, о моральном ущербе. Можно даже взыскать с них эти незаконно полученные платежи. По-другому никак не получится, поскольку за нарушения Жилищного кодекса нет никаких санкций. Активная позиция собственников здесь единственный выход. А проверить, куда уходят деньги, взимаемые с жильцов, практически невозможно. Вопросы ЖКХ отданы на "откуп" субъектам федерации уже лет десять, и федеральные власти туда не лезут".

Источник: Время новостей