Правила игры на ипотечном рынке меняются

Эксперты сошлись во мнении, что американского размаха кризис вряд ли достигнет, поскольку ипотекой в России охвачена еще слишком ничтожная доля населения, но банки наверняка ужесточат условия кредитования.

Руководитель Кредитно-Кассового Офиса ООО "Городской Ипотечный Банк" в городе Екатеринбурге Станислав Дехтулинский сообщил АПИ: "Мы не ощущаем сокращения объемов кредитования, более того, ежемесячно наращиваем объемы одобряемых кредитных заявок и выдаваемых кредитов. Мы планируем качественно увеличить объемы наших ипотечных операций до конца 2007 года. На фоне складывающейся ситуации на мировых финансовых рынках мы продолжаем запускать новые продукты: например, заемщики сторонних банков могут рефинансировать у нас свой кредит".

Директор Департамента ипотечного кредитования СКБ-банка Анна Самуилова подчеркнула, что "ресурсы, из которых предоставляются ипотечные кредиты, выросли в цене лишь для тех банков, которые работают по собственным программам, - кредитные организации, работающие по федеральной программе, не готовят никаких изменений. СКБ-банк работает по программе федерального агентства ипотечного жилищного кредитования. Выдавая кредит, мы затем его рефинансируем через АИЖК - то есть, по сути, пользуемся для выдачи кредита средствами бюджета. За последний год ставки по ипотеке снижались АИЖК трижды, один раз - в текущем году. В планах федерального агентства - снизить ставку по ипотечному кредиту до 10% годовых к 2008 году, и до 8% - к 2010 году. О пересмотре этих планов речи не идет, и, судя по укреплению отечественной экономики, они будут реализованы".

В "Северной казне" АПИ сообщили, что по ипотеке работают с банком "Дельтакредит", у которого никаких изменений в связи с американским кризисом не произошло. Председатель правления банка "Дельтакредит" Игорь Кузин пояснил газете "Коммерсантъ", за счет чего это ему удалось: "Мы заранее создали "подушку" ликвидности. Получили $300 млн. от акционеров, есть займы от IFC и Международного банка, плюс привлекли на публичном рынке рублевые и валютные займы. Все это позволило нам сохранить свои условия кредитования неизменными".

Впрочем, тот же Кузин признает, что американский кризис будет оказывать влияние на российскую ипотеку еще целый год. С ним согласны и другие специалисты: ипотечные продукты претерпевают изменения.

По оценке Станислава Дехтулинского, в 2007 году ипотека активно развивалась: увеличивались сроки кредитования; появлялись программы кредитования с учетом доходов третьих лиц; все более популярными становились ипотечные потребительские кредиты под залог имеющейся недвижимости (объемы которых можно оценить в 15-20% от общего "ипотечного" портфеля); снижались ставки рядом участников рынка по некоторым программам. Существенно активизировалось кредитование покупки объектов загородной недвижимости (индивидуальных жилых домов, земельных участков). На сегодня объем загородной ипотеки составляет, по данным эксперта, 10-12%. Появляются первые прецеденты кредитования коммерческой недвижимости, активно запускаются программы перекредитования сторонних заемщиков. Среди новинок года - программы кредитования в швейцарских франках и иенах.

Однако к осени 2007 ситуация на мировых финансовых рынках вынудила банки озаботиться вопросом качества формируемого кредитного портфеля и поиском эффективных вариантов фондирования (привлечения) ресурсов в ипотечное кредитование. Как следствие, говорят специалисты, широко представленные в начале года программы кредитования с нулевым первоначальным взносом практически исчезли, а по некоторым кредитным программам отдельные кредиторы скорректировали ставки в сторону увеличения. Все большее количество сделок осуществляется с участием ипотечных брокеров. На сегодня - это свыше 50% по Екатеринбургу.

Обозначенные выше тенденции, утверждает Дехтулинский, получат свое дальнейшее развитие в ближайшее время, а также в 2008 году. На рынке будут появляться новые предложения банков по кредитованию строящегося жилья и индивидуальных жилых домов; расширится продуктовая линейка по земельной ипотеке, а также география кредитования; будут появляться ко-брэндинговые программы от банков и ипотечных брокеров (ко-брендинг - процесс, в ходе которого один бренд становится фактически атрибутом другого).

Однако запуск новых программ или существенная модернизация продуктовых линеек, прогнозируют банкиры, станут возможными при решении банками вопросов привлечения ресурсов и при условии более тщательного подхода к риск-менеджменту и андеррайтингу заемщиков (проверка документов, кредитоспособности и рекомендаций заемщика).

В настоящее время, утверждает руководитель екатеринбургского офиса "Городского Ипотечного Банка", на финансовом рынке происходит увеличение стоимости привлечения ресурсов, и, в частности, по ряду кредитов усложнено их рефинансирование (касается это крупных кредитов - как правило, свыше 500 000 долларов; кредитов на длительные сроки - свыше 20-25 лет; кредитов на сумму свыше 80-85% от стоимости залога). Некоторые участники рынка вносят изменения в свои программы, касающиеся как требований к предмету залога, так и работы с разными категориями заемщиков.

Чего же в связи этим следует ждать заемщикам в обозримом будущем? Если кредиты качественные (то есть выданы на относительно короткие сроки, с большим первым взносом, с документальным подтверждением доходов), то по отдельным программам вполне возможно и снижение процентных ставок. И это уже произошло в некоторых банках в сентябре (ставка снизилась более чем на 1,5-2 %). Причем размер ставки сейчас не зависит от срока кредита и от вида кредитного продукта.

Ставки по нестандартным кредитам (в первую очередь речь идет о кредитах, предоставляемых на покупку жилья с минимальным первоначальным взносом, со слишком лояльными условиями досрочного погашения, с низкими требованиями к подтверждению доходов потенциальных заемщиков - так называемой категории "subprime"), скорее всего, вырастут.

Банки и брокеры, полагает Станислав Дехтулинский, будут (должны) более регламентированно подходить к взаимодействию с заявителями, прописывая все в соглашениях, более дотошно изучать качество кредитных досье и личности самих заявителей; проводить взвешенную политику рисков и формирования кредитного портфеля, а, кроме того, обязаны увеличить скорость и технологичность работы с заявками.

Бояться начавшихся процессов, считают специалисты, не стоит. Мы имеем дело с переоценкой уровня рисков и соответствующей корректировкой правил игры. Не только для России, но и для других стран это некий урок: кредитные риски должны просчитываться более тщательно, а банки должны иметь "запас" по фондированию. Хотя российский рынок ипотеки еще слишком мал, чтобы можно было говорить о последствиях кризиса: совокупный портфель ипотечных кредитов, выданных всеми работающими на территории России банками, составляет порядка 500 млрд. рублей, сформированного рынка ипотечных бумаг по большому счету еще и нет, а большинство банков ведет работу с заявителями и программами в категории prime, то есть условия вполне стандартные. Поэтому, считают эксперты, речь может идти лишь о некой стабильности экономики страны, на которую, безусловно, влияют и будут влиять модели привлечения ресурсов со стороны банков.

Пока же "недоверие" со стороны инвесторов и, как следствие, проблемы ликвидности на американском и европейском рынках приведет к тому, что, во-первых, стоимость привлечения ресурсов станет намного дороже, и, во-вторых, возможности рефинансирования ипотечных пулов кредитов будут очень ограничены.

Выводы из анализа, проведенного банкирами, каждый может сделать самостоятельно. Продавцы денег, безусловно, советуют срочно оформить ипотеку, потому что "цены будут расти". Причем кредит, по их словам, лучше брать долларовый: если раньше разрыв между базовыми долларовыми и рублевыми ставками в банке составлял порядка 2,4%, то теперь около 1,5%, т.е. сократился почти в два раза.

Впрочем, непредвзято анализируя ситуацию, банкиры признают, что самая большая проблема сегодня в ипотеке - это высокие цены на жилье. Тот же Игорь Кузин в интервью "Коммерсанту" подчеркнул, что несмотря на рост доходов населения доступность недвижимости для среднего заемщика банка уменьшилась наполовину из-за роста цен на квартиры.

Вывод из этого банкир сделал весьма примечательный: "Несмотря на то, что лично я являюсь сторонником рыночных отношений во всем, в случае строительства я выступаю за более жесткий подход к планированию. Неважно, кто будет строить - государство, частные партнерства или иностранные инвесторы. Важно, по какой цене жилье будет продаваться. Это и есть выход для всей страны".

© Владимир Терлецкий, АПИ

Источник: ИА "АПИ" Екатеринбург