Купить американскую "хрущевку"

Причины ипотечного кризиса в США известны - например, в 2001 году американские банки выдавали деньги на покупку квартиры практически бесплатно: процентная ставка по кредитам не превышала 1%. "Естественно, - поясняет президент компании Florida Dream Realty and Mortagage Владимир Давыдов, - все бросились брать деньги и покупать недвижимость. Кредиты брали все – и те, кто имел финансовые возможности их вернуть, и те, кто просто хотел недвижимость".

Банки выдавали ипотечные кредиты, не обеспечив их ни залогом, ни подтверждением финансового состояния клиента. Это особенно сильно затронуло штат Калифорния, где большое количество иммигрантов из Латинской Америки покупали новые дома в долг и где было выдано много кредитов с плавающей ставкой.

Ипотечный пузырь надувался, подстегивая цены на недвижимость в дешевом секторе. Количество проблемных кредитов достигло критической массы – начались повальные невыплаты. Пузырь ипотечного кредитования лопнул. К этому подтолкнуло и общее замедление экономического роста.

Возникла ситуация, при которой задерживались или вообще прекратились выплаты по кредитам, банки забирали дома, под которые выдавались кредиты, но не могли эти дома реализовать.

Кризис на рынке ипотечного кредитования привел к падению цен на дома прежде всего в сегменте от $150-470 тыс. Это самый массовый сектор на американском рынке недвижимости - загородное жилье, которое каждый год возводится в США для продажи молодым семьям и тем, кто впервые покупает собственный дом. «По статистике, порядка 267 тысяч таких домов было осенью 2007 года выброшено на рынок именно банками, которые пытались минимизировать свои потери и продать эти дома с 20-50-процентным дисконтом», - напоминает руководитель пресс-службы компании Century 21 Россия Ольга Строева. Несмотря на различные действия американских властей, падение продаж сейчас продолжается и составляет 37% по сравнению с 2005 годом.

В некоторых секторах рынка падение цен достигло 20-40%.

Меньше всего пострадала элитная недвижимость, где падения пока не отмечается. По мнению экспертов, в 2008 году кризис достигнет своего эпогея – цены достигнут своего минимума. После чего в течение примерно двух лет, рынок будет восстанавливаться.

Для тех, у кого есть деньги

Такая ситуация очень привлекательная для инвесторов. Сегодня американские застройщики активно рекламируют вложения в стагнирующую недвижимость США, предвещая будущий рост цен после выхода из кризиса, отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. "Вложив одинаковое количество денег сейчас и до кризиса, инвестор будет иметь в настоящей ситуации гораздо большую отдачу на свои деньги. – уверен Яков Брацлавски из компании Castles Unlimited. – Через 2-3 года он может удвоить свои вложения".

Чтобы грамотно инвестировать в американский рынок недвижимости, нужно обратиться к профессиональному брокеру, который будет представлять интересы покупателя. К тому же именно брокер поможет решить все проблемы с необходимыми документами и разрешениями. «Система оплаты услуг брокера построена таким образом, что брокер получает свое вознаграждение от продавца, а не от покупателя. – поясняет Yakov Bratslavsky из компании Castles Unlimited. – Таким образом, брокер будет представлять интересы инвестора без дополнительных затрат для последнего». По американскому законодательству, брокер может иметь лицензию на работу только в определенном штате США.

Поэтому, если инветор рассмотривает для инвестиций весь рынок США, ему лучше обратиться в крупную консалтинговую компанию.

Вариантов приобретения недвижимости, которой сегодня уже просто некуда падать в цене, довольно много, считает президент компании Florida Dream Realty and Mortgage Владимир Давыдов. Так, купить дом можно, располагая бюджетом в $150-300 тыс. Жилище в возрасте 20-30 лет с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, гаражом на 2 машины и местом для барбекью на прилагающемся участке в Лос-Анджелесе стоит $199 тыс. А известный по американским фильмам семейный сравнительно молодой одноэтажный дом с двумя спальнями и одной ванной комнатой общей площадью с прилегающим участком около 1000 кв.м, двумя машиноместами в том же штате Калифорния обойдется в $200-300 тыс.

За эту же сумму можно приобрести целое ранчо где-нибудь за пределами крупного города.

А вот престижная недвижимость в Нью-Йорке по-прежнему в цене. Дорого продается и качественная недвижимость рядом с крупными городами. «Шикарная вилла недалеко от города с панорамным видом на море, бассейном, 8 спальнями в среднеземноморском стиле, общей площадью 12 000 кв. метров стоит $18 млн», - отмечает Ольга Строева.

Строители не умерли

Тем не менее американский рынок недвиимости не стоит на месте. На рынке много новых и интересных проектов, в которых частный инвестор может принять участие. Например, один из них - новый многофункциональный жилой комплекс на 413 номеров и апартаментов Trump Soho Hotel Condominium New York - первый проект The Trump Organization в деловой части Нью Йорка. Эта серебристая стеклянная 46-этажная башня вырастет в занменитом районе Манхеттэна - Сохо. В комплексе предлагаются к продаже студии площадью от 40 до 55 кв.м по цене от $30 тыс за кв.м, односпальные апартаменты площадью от 56 до 84 кв.м по цене $33 тыс за кв.м. Можно ожидать, что по после ввода комплекса в эксплуатацию цена апартаментов, выкупленных на стадии строительства, увеличится как минимум на 20%.

Привлекательны для инвесторов и некоторые районы Флориды, особенно ее южная и центральная часть, где цены упали на 50-70%.

Сейчас туда устремились европеские и азиатские инвесторы. Особенно те, кто может покупать за наличные.

«Среднестатистическая» резиденция на берегу океана обойдется в сумму от $10 млн. Особого внимания заслуживают ультрасовременные высотки-кондоминиумы, такие как Regalia, Ganservoort South, Jade Beach, Cima. Проекты сейчас на стадии строительства, поэтому стоимость недвижимости будет только увеличиваться. "В среднем квартиры в таких высотках предлагаются по цене от $600 тыс. – отмечает Ольга Строева. - Кроме того, собственность можно будет сдавать в аренду через управляющую кондоминиумом компанию, и получать постоянный доход".

Такой регион как Майами живет своей особенной жизнью, неподвластной никаким кризисам.

Сейчас однозначно наступил период "рынка покупателя", считает Яков Браславски из компании Castles Unlimited. В таких условиях обычно больше всего выигрывает тот инвестор, который не нуждается в привлечении заемных средств. Ведь если до кризиса частному лицу, которое не является резидентом, для получения ипотечного кредита достаточно было дать в качестве депозита 20-25% от стоимости недвижимости, то теперь банки требуют не меньше 40-50%. Растут и процентные ставки, которые сейчас колеблются в районе 6-7%. Но известно, что рынок недвижимости подвержен цикличности. Ожидается, что сегодняшний цикл близок к своему завершению. На смену рынку покупателя опять придет рынок продавца.

Источник: Газета.ru