На долевом строительстве решили поставить крест?

Сенатор Рустем Шиянов, внесший законопроект, предлагает изменить схему взаимодействия основных участников долевого строительства. Дольщик, по мнению сенатора, должен вносить средства на депозит в банк, а не на расчетный счет или в кассу застройщика. Средства перечисляются последнему только после привлечения всей суммы, составляющей стоимость дома. И застройщик, и банк отбираются по конкурсу, их деятельность подлежит обязательному страхованию. Смета строительства согласуется с уполномоченным органом исполнительной власти. Он же совместно с застройщиком и банком несет солидарную ответственность перед участником долевого строительства. Фактически государству предлагается гарантировать средствами бюджета возврат дольщику денег при негативном развитии ситуации.

Вице-президент "Национального фонда развития рынка недвижимости" Владимир Герасименко отнесся к предлагаемым поправкам весьма осторожно: "У меня двоякое отношение к новому законопроекту. С одной стороны, страхование рисков - дело хорошее. Сейчас даже первоначальный взнос при получении в банке ипотечного кредита пытаются страховать. А скоро в обязательном порядке будет страховаться все жилье. С другой стороны, страхование деятельности застройщика может привести к удорожанию квадратного метра: и страховая премия, и банковская комиссия в конечном итоге ляжет на плечи дольщика. Боюсь, что зарегулируем долевое строительство так, что девелоперы вообще перестанут пользоваться законом о "долевке". И так уже всего только пять процентов застройщиков пользуется этой формой привлечения инвестиций".

С Герасименко согласен начальник управления ипотечного кредитования Свердловского Губернского банка Александр Гасников. По его прикидкам, базовый тариф при введении системы страхования всех участников долевого строительства повысится с 1,5 - 5 % до 10 - 30 %, что в свою очередь приведет к росту цен на жилую недвижимость на 10 - 30 % соответственно.

Эксперт убежден, что застройщикам нет никакого резона работать по закону о "долевке". Они прекрасно научились обходить его и теперь привлекают деньги граждан через ЖСК, инвестиционные и предварительные договоры: "Эти способы оказались столь удобными, что никакие изменения уже не заставит застройщиков вернуться к обычной "долевке". Схема строительства через ЖСК позволяет застройщику вовсе ни за что не отвечать: внутри кооператива нет договорных отношений, и это в принципе не позволит обиженному гражданину отстоять свои права в суде. Зачем же тогда застройщику работать по закону о "долевке", если тот налагает на строителей изрядную ответственность? В свою очередь, граждане готовы вкладывать деньги и в ЖСК, и в вексельные, и в другие рискованные и даже сверхрискованные схемы. Спрос огромен, предложений мало - выбирать не приходится".

В "долевке" единого алгоритма расчета страховой суммы не существует из-за индивидуальности каждого строительного объекта. Именно поэтому, полагает эксперт, введение обязательного страхования финансовых рисков в этой сфере чрезвычайно сложно. Не все участники долевого строительства решаются на это: на сегодняшний день каждый инвестор сам решает, нести ли ему повышенные риски и, соответственно, получать более высокую прибыль после реализации проекта или минимизировать риски, а следовательно, и прибыль.

Кроме того, предлагаемая редакция законопроекта неизбежно повлечет за собой необходимость принятия дополнительных нормативных правовых актов на федеральном уровне в области проведения конкурсов, в области страхования и т.д., что на первых этапах неизбежно приведет к некоторым коллизиям и проблемам.

У банковских работников остается еще очень много вопросов: например, страховать всю сумму, вносимую дольщиками, или лишь ее часть? Банк обязан застраховать гражданскую ответственность за неисполнение обязательств по договору - означает ли это, что представитель банка должен посещать страховые компании с каждым дольщиком? Также неясно, кому будет принадлежать дом в случае банкротства застройщика.

Владимир Герасименко считает, что права дольщиков неплохо защищены уже существующим законом. Если что и следует править в законодательстве, так это очередность выплаты средств при банкротстве застройщика. Эксперт полагает, что дольщики должны иметь первоочередное право на получение возмещения, чтобы застройщик не уводил деньги в другую компанию.

Впрочем, некоторые застройщики утверждают, что уже опробовали предлагаемую схему работы и она вполне приемлема. Заместитель генерального директора ЗАО "Наш дом" Андрей Озорнин говорит, что полтора года назад компания совместно со Сбербанком разработала эффективную схему строительства. Суть ее в следующем: застройщик заключает с инвестором договор о резервировании квартиры, которую он обязуется построить до определенного срока; затем берет в Сбербанке кредит и начинает строительство. А чтобы быть уверенными в платежеспособности потребителя, просит последнего открыть целевой накопительный счет в СБ, на котором к окончанию строительства должна скопиться сумма, равная стоимости квартиры. По окончании строительства объекта средства с целевого накопительного счета перечисляются на расчетный счет застройщика в качестве оплаты по договору купли-продажи.

Андрей Озорнин видит несколько плюсов в данной схеме. Во-первых, частный инвестор получает гарантии сохранности своих средств: если объект не построен, денежные средства не поступят застройщику; во-вторых, одну и ту же квартиру невозможно продать два раза, так как Сбербанк открывает накопительный счет под конкретную квартиру; в-третьих, банк, прежде чем открыть кредитную линию, тщательно изучает деятельность и финансовые показатели компании-застройщика. Кроме того, рассматривается еще и сам проект: только после того, как банк абсолютно уверен в жизнеспособности бизнес-плана и схемы кредитования, открывается кредитная линия и начинается строительство объекта.

Оценивая изложенную выше схему, сразу следует сказать, что воспользоваться ею смогут далеко не все застройщики: по словам г-на Озорнина, только Уральский филиал Сберегательного банка РФ смог взять на себя и привлечение средств, и кредитование застройщика. Для остальных банков условия оказались невыполнимыми, что лишний раз подтверждает опасения экспертов.

В компании "Олипс" прогнозируют, что с введением обязательного страхования ответственности застройщиков недобросовестные игроки уйдут с рынка, их деятельность потеряет экономический смысл. Собрать деньги и исчезнуть не удастся, потому что перед тем, как их собирать, придется вложиться в страхование ответственности. Для добросовестных застройщиков ситуация будет складываться по-разному: для кого-то дополнительные расходы на страховку могут стать неподъемными и они уйдут с рынка, для кого-то это станет поводом для ведения переговоров об объединении. То есть введение обязательного страхования ответственности застройщиков, скорее всего, приведет к консолидации и исчезновению недобросовестных застройщиков.

Принятие законопроекта Шиянова, полагает Александр Гасников, призвано, на первый взгляд, уменьшить некоторые риски дольщиков. Однако введение конкурсного отбора застройщиков приведет к тому, что выживут в основном крупные застройщики, страхование рисков которых в большей части и не требуется, так как собственные капиталы подобных компаний существенно превышают и страховые суммы, и возможные выплаты при наступлении страхового случая. Такие компании способны застраивать территории и без привлечения на начальном этапе по низким ценам дольщиков, осуществляя продажи с большей прибылью на конечном этапе строительства. Все остальные застройщики будут строить с помощью ЖСК, тем самым увеличив риски пополнения рядов потенциальных обманутых вкладчиков. То есть ситуацию на рынке обновленный закон не улучшит: строить больше не станут. А ведь это самое главное, когда земля становится все большим дефицитом, а оформление каждой новостройки занимает несколько лет.

Владимир Герасименко определенные надежды в плане привлечения инвестиций возлагает на выпуск жилищных сертификатов, который разрешили застройщикам в июле. В Москве эти ценные бумаги уже запустили в оборот и реализуют на бирже. Минимальный срок их обращения - три с половиной года, то есть время строительства дома. По мнению эксперта, это очень перспективный финансовый инструмент, подкрепленный вполне реальными квадратными метрами. Впрочем, инвестор может отказаться от приобретения недвижимости и просто получить доход. Если жилищные сертификаты заинтересуют инвесторов, они могут существенно повлиять на оживление строительства жилья в Екатеринбурге.

Впрочем, переломить ситуацию на рынке недвижимости им вряд ли под силу. Тут свои основные надежды эксперты связывают с серьезными законодательными инициативами государства, нацеленными на стимулирование жилищного строительства. Они уже разрабатываются и скоро будут озвучены.

© Владимир Терлецкий, АПИ

Источник: ИА "АПИ" Екатеринбург